【我为群众办实事】公平审判解物业纠纷 以案释法明责任义务

2021-11-14 08:59:00    来源:三农融媒     点击:
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近日,辉南县人民法院审理了一起业主拒交物业费的物业服务合同纠纷。

案情回顾

2014年被告小甲接受某地产公司房屋并入住,自2017年至2021年一直没有缴纳物业费,经原告某物业公司多次交涉,被告仍然以房屋可视电话、门铃未安装,玻璃有裂纹等理由拒缴。而原告认为被告接受了物业公司提供的物业服务,应及时缴纳物业费,被告拒绝缴纳物业费的行为,严重影响原告公司正常运营。原告为维护自身合法权益,故向辉南县人民法院提起诉讼,请求法院判令被告支付物业费及滞纳金并承担诉讼发生的费用。

 

收到原告诉讼后,承办法官第一时间联系双方当事人,本想通过诉前调解尽快化解纠纷,但被告拒不同意,法官为满足双方当事人的意愿,在征得双方同意后,确定了开庭时间。

开庭当日,通过双方口述及提供的各项证据,法官认为原被告之间物业服务合同成立。物业服务合同系物业公司提供物业服务,由业主支付物业费的合同。由于物业服务公司不仅仅是为合同中的单个个体提供服务,而是为全体业主提供服务,因此,物业服务合同具有公共属性。业主拒绝缴纳物业费的抗辩应限定在物业服务公司不履行物业服务合同或者在履行合同中具有重大瑕疵的情形。

庭审过程中,被告同意缴纳2019年、2020年、2021年3年的,但被告认为根据起诉时效应该免交2017、2018年的,而电梯一直没有使用,被告则不同意缴纳电梯费,滞纳金更不应该让其交付,缺乏法律依据。根据法院的调查证明,原告已经提供了物业服务,被告提出的玻璃及可视门铃问题,并不能视为原告未履行物业服务合同或者履行合同中具有重大瑕疵,因此,被告拒绝缴纳物业费的行为,已经属于违约。原告有权要求被告给付拖欠的物业费。

 

而原告在被告拒绝缴纳物业费之后已经采取每年每月电话催缴、上门催缴、张贴催缴单的形式进行催缴,此行为视为原告在被告违约之后一直在向被告主张权利,因此,法院对被告提出的原告部分请求已经超过诉讼时效的抗辩理由不予采信。

对于原告请求的电梯费的问题。根据规定,电梯属于全体业主共有,电梯运行过程中需要运行能源费、电梯日常养护费、电梯小修费、电梯安检费等,该费用理应由全体业主承担。因此,原告请求被告承担电梯费的请求符合法律规定,本院予以支持。被告虽然抗辩5年内没有使用电梯,但被告并未提供证据未使用电梯系原告原因,因此法院对被告的抗辩理由不予采信。

对于原告要求的滞纳金问题,双方约定的滞纳金实为违约金。但原告提供的管理规约系格式合同,关于滞纳金条款在承诺书中未对被告进行特殊警示提醒,同时,原被告在玻璃修理、可视门铃安装的问题上存在分歧,故原告对滞纳金的诉讼请求,本院不予支持。综上所述,法院最终判决:被告应在规定时间内将所欠物业费缴齐,被告的其他要求及原告对于滞纳金的相关要求,法院不予支持。

 

物业纠纷并不是某一方的原因,物业公司与业主都要明确自身责任和义务,双方要加强沟通,及时解决问题,避免因长时间的拉锯战使矛盾越积越深,只有积极解决问题的态度,才能将矛盾化解在源头,使物业公司和业主和谐相处。

 

法官讲法

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。



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